3.2 Beleggingen

3.2.1 Terreinen en gebouwen

3.2.1.1 Voor eigen gebruik

Onroerende zaken voor eigen gebruik, verloop

Bedragen x € 1.000

Onroerende zaken voor eigen gebruik, verloop
    2018  2017     
           
Boekwaarde per 1 januari   6.642  3.738     
           
Investeringen   1.445  5.849     
Desinvesteringen   ‑  ‑2.374     
Afschrijvingen   ‑365  ‑2     
Waardevermindering   ‑  ‑569     
Herwaardering   25  ‑     
           
Boekwaarde per 31 december   7.747  6.642     
           
Aanschafwaarde   8.726  7.281     
Afwaarderingen   1.249  1.224     
Cumulatieve afschrijvingen   ‑2.228  ‑1.863     
           
Boekwaarde per 31 december   7.747  6.642     

3.2.1.2 Overige terreinen en gebouwen

Beleggingen in onroerende zaken, verloop

Bedragen x € 1.000

Beleggingen in onroerende zaken, verloop
    31-12-2018 31-12-2017    
           
Boekwaarde per 1 januari   1.120.659  1.302.702     
           
Investeringen   110.105  29.060     
Verwerving als gevolg van acquisities   3.448  ‑     
Desinvesteringen   ‑21.665  ‑228.031     
Herwaardering   25.591  16.928     
           
Boekwaarde per 31 december   1.238.138  1.120.659     

Over de desinvesteringen is een positief resultaat van € 111 gerealiseerd.

 

Beleggingen onroerende zaken, specificatie

Bedragen x € 1.000

Beleggingen onroerende zaken, specificatie
    31-12-2018 31-12-2017    
Winkels (-/- milieuvoorziening)   876.396  843.625     
Woningen   84.565  79.484     
Crematoria en uitvaartcentra   200.122  128.640     
Kantoren   40.185  37.161     
Parkeren   27.545  26.800     
Overige   9.325  4.949     
           
Totaal   1.238.138  1.120.659     

De beleggingen in winkels bestaan hoofdzakelijk uit winkelpanden op A-1 locaties en winkelcentra verspreid over Nederland.

In 2018 zijn in België uitvaartcentra verkregen van zusterbedrijf DELA Holding Belgium N.V. (€ 40.554). Verder is de waarde van de crematoria toegenomen door investeringen (€ 12.128) en heeft er een herijking van de parameters plaatsgevonden in samenwerking met een externe deskundige (€ 18.800) ter verbetering van het inzicht in het resultaat en vermogen. De (schattings)wijziging is verwerkt overeenkomstig de grondslagen.

Overige onroerende zaken betreffen DomusDela Vastgoed en DomusDela Klooster.

Van de onroerende zaken was per 31-12 2018 van de winkels € 22.045, van de woningen € 4.543, van de crematoria € 6.565 en van DomusDela € 9.325 in ontwikkeling.

De volgende bedragen zijn met betrekking tot onroerende zaken in de resultatenrekening verwerkt:

Onroerende zaken, bedragen in resultatenrekening

Bedragen x € 1.000

Onroerende zaken, bedragen in resultatenrekening
    2018 2017    
           
Huurinkomsten   72.976  55.180     
Overige baten en lasten   53.978  ‑2.787     
Exploitatiekosten   9.497  11.315     

De huurinkomsten zijn gestegen ten opzichte van 2017 door een stijging van de huurinkomsten van DELA Vastgoed N.V. van € 7.373. In 2018 zijn in tegenstelling tot 2017 de huurinkomsten van crematoria en uitvaartcentra meegenomen (€ 10.433).

De overige baten en lasten bestaan hoofdzakelijk uit herwaarderingen van de onroerende zaken.

DELA heeft aangaande leegstand een beperkte omvang aan exploitatiekosten.

Contractuele verplichtingen vastgoed in ontwikkeling

Bedragen x € 1.000

Contractuele verplichtingen vastgoed in ontwikkeling
    31-12-2018 31-12-2017    
           
Voor nieuwbouw   ‑  ‑     
Voor herontwikkeling   8.503  15.827     
           
Totaal   8.503  15.827     

Aanvullende toelichting op de waarderingsmethode
De waardering van de onroerende zaken wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en wordt samengesteld door externe taxateurs. De taxaties worden uitgevoerd conform de richtlijnen van de RICS zoals geformuleerd in de RICS Taxatiestandaarden en conform het reglement van de NRVT. Zowel de RICS Taxatiestandaarden als het reglement van de NRVT voldoen aan de “International Valuation Standards” en derhalve voldoen de taxaties hier ook aan. De methode is afhankelijk van het type vastgoed. In de vastgoedportefeuille is de BAR/NAR-methode en de Discounted cashflow (DCF) methode gehanteerd. Minimaal één keer in de 3 jaar wordt de waarde door onafhankelijke, externe deskundigen vastgesteld, door middel van een full valuation, dit op basis van onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. In de tussenliggende jaren wordt de waarde gebaseerd op een hertaxatie of een markttechnische update, welke ook door de externe deskundigen wordt vastgesteld. De gehele portefeuille is gewaardeerd door de externe taxateurs CBRE en MVGM. Beide taxateurs beschikken over een ISAE3402 type II verklaring. De verantwoordelijke taxateurs zijn ingeschreven bij het NRVT. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt tussen de 2% en 8%.

Winkels
Voor het bepalen van de actuele waarde van de winkels zijn de volgende berekeningsmethoden gehanteerd: de huurwaardekapitalisatiemethode of de DCF-methode. De hoofdmethode betreft de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij de actuele waarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen, verminderd met onroerende zaak gebonden zakelijke en andere lasten en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht nettorendement.

Woningen
Voor de bepaling van de actuele waarde van de woningen wordt de DCF-methode gebruikt. Bij deze berekening wordt uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwperiode van 10 jaar. De cashflows bestaan uit huurinkomsten verminderd met onroerende zaak gebonden zakelijke en andere lasten.

Parkeergarages/-terreinen en kantoren
Voor parkeergarages/-terreinen en kantoren is het in de markt gangbaar om deze objecten te waarderen op basis van de inkomstenbenadering en de vergelijkingsmethodiek. Derhalve is de waardering tot stand gekomen door middel van een gecombineerde BAR/NAR-DCF rekenmethodiek.

Crematoria
Crematoria worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op balansdatum aangezien deze periode als opstartfase aangemerkt wordt en er nog geen betrouwbare inschatting van toekomstige kasstromen gemaakt kan worden. Voor de bepaling van deze actuele waarde wordt bij crematoria ouder dan 5 jaar de DCF-methode gebruikt en de markthuurkapitalisatiemethode. De methode is in 2018 verfijnd. De gehanteerde discount rates zijn marktconform en liggen tussen de 9,0% en de 9,75%. Minimaal één keer in de 5 jaar wordt de waarde door onafhankelijke, externe deskundigen vastgesteld.

De crematoria jonger dan 5 jaar worden gewaardeerd op basis van de stichtingskosten. Daarnaast wordt jaarlijks met een intern rekenmodel getoetst of er een bijzondere waardevermindering moet plaatsvinden.

Door het gebrek aan actuele transacties in de markt die gebruikt kunnen worden om het taxatieproces te valideren, heeft het taxeren van onroerende zaken een verhoogde graad van onzekerheid. In geval er sprake is van verkooptransacties in de periode waarin de jaarrekening wordt opgemaakt waarbij er afwijkingen zijn tussen de verkoopwaarde en de taxatiewaarde, vindt waardering van de onroerende zaak plaats tegen de gerealiseerde verkoopwaarde. Verkoopresultaten en waardeveranderingen van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken worden verwerkt in de resultatenrekening. Via de resultatenrekening worden deze waardeveranderingen verwerkt in de herwaarderingsreserve, waarbij met latente belastingen rekening wordt gehouden. Hierbij wordt rekening gehouden met de oorspronkelijke kostprijs.

Uitvaartcentra
Uitvaartcentra worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op balansdatum. Deze actuele waarde is door onafhankelijke, externe deskundigen vastgesteld.

3.2.2 Beleggingen in groepsmaatschappijen en deelnemingen

Dit betreft een lening aan DELA Holding Belgium N.V.

3.2.3 Overige financiële beleggingen

Overige financiële beleggingen, verloop

Bedragen x € 1.000

Overige financiële beleggingen, verloop
  Eindstand 2017 Aankopen Verkopen en aflossingen Overige mutaties Eindstand 2018
           
Aandelen 2.184.928  757.686  ‑761.411  ‑224.360  1.956.843 
Obligaties 1.786.518  1.029.869  ‑1.158.275  ‑74.832  1.583.280 
Derivaten 27.274  35.208  ‑  17.671  80.153 
Vorderingen uit hypothecaire leningen 284.577  23.865  ‑24.288  ‑1.038  283.116 
Vorderingen uit andere leningen 64.780  283.104  ‑193.058  ‑1.754  153.072 
Infrastructuur 13.936  15.484  ‑3.761  14.875  40.534 
Beleggingen in liquide middelen 29.323  ‑  ‑  ‑936  28.387 
Andere financiële beleggingen 206.139  46.737  ‑13.009  20.594  260.461 
       
Totaal 4.597.475  2.191.953  ‑2.153.802  ‑249.780  4.385.846 

Overige financiële beleggingen, overige waarderingen

Bedragen x € 1.000

Overige financiële beleggingen, overige waarderingen
31-12-2018 Balans-
waarde
Kostprijs Markt-
waarde
   
           
Aandelen 1.956.843  1.851.157  1.956.843     
Obligaties 1.583.280  1.656.097  1.583.280     
Derivaten 80.153  54.138  80.153     
Vorderingen uit hypothecaire leningen 283.116  283.116  313.003     
Vorderingen uit andere leningen 153.072  155.718  153.072     
Infrastructuur 40.534  41.385  40.534     
Beleggingen in liquide middelen 28.387  28.387  28.387     
Andere financiële beleggingen 260.461  225.131  260.461     
     
Totaal 4.385.846  4.295.129  4.415.733     
31-12-2017 Balans-
waarde
Kostprijs Markt-
waarde
   
           
Aandelen 2.184.928  1.786.466  2.184.928     
Obligaties 1.786.518  1.779.914  1.786.518     
Derivaten 27.274  41.887  27.274     
Vorderingen uit hypothecaire leningen 284.577  284.577  317.572     
Vorderingen uit andere leningen 64.780  64.718  64.717     
Infrastructuur 13.936  13.733  13.936     
Beleggingen in liquide middelen 29.323  29.323  29.323     
Andere financiële beleggingen 206.139  206.139  206.139     
     
Totaal 4.597.475  4.206.757  4.630.407     

3.2.4 Aandelen en obligaties

Alle aandelen en obligaties zijn beursgenoteerd.

De modified duration is een maat voor de rentegevoeligheid, De modified duration van de obligaties en andere leningen bedraagt 5,6. De verplichtingen hebben een modified duration van 35,0.

Aandelen, geografische verdeling

Bedragen x € 1.000

Aandelen, geografische verdeling
    2018       
           
Azië-Pacific   35,6%      
Europa   30,7%      
Noord-Amerika   29,1%      
Latijns Amerika   3,4%      
Midden Oosten   1,2%      
         
Totaal   100,0%      

Niet-afgedekte valutaposities

Bedragen x € 1.000

Niet-afgedekte valutaposities
    31-12-2018 31-12-2017    
           
Amerikaanse dollar    297.552   377.146     
Hong Kong dollar    139.633   125.367     
Zuid-Koreaanse won    65.945   26.500     
Japanse yen    65.013   67.859     
Braziliaanse real    58.207   63.188     
Engelse pond    50.699   61.747     
Zuid-Afrikaanse rand    38.117   43.124     
Nieuwe Taiwanese dollar    37.342   9.100     
Mexicaanse peso    33.815   35.628     
Canadese dollar    34.053   18.000     
Thaise bath    32.998   19.700     
Poolse zloty    30.093   33.252     
Indonesische rupiah    27.830   31.992     
Zweedse kroon    26.696   30.485     
Indiase roepie    24.892   12.500     
Overig    213.423   228.112     
       
Totaal    1.184.846   1.183.700     

Vastrentende waarden, verdeling naar sectoren

Bedragen x € 1.000

Vastrentende waarden, verdeling naar sectoren
    31-12-2018 31-12-2017    
           
Overheid – binnenland   2,9% 3,3%    
Overheid – buitenland   38,5% 43,2%    
Financiële instellingen   25,6% 28,2%    
Handel, industrie en overige dienstverlening   18,3% 20,3%    
Overige   14,7% 5,0%    
       
Totaal   100,0% 100,0%    

De vastrentende waarden bestaan uit de obligaties en de vorderingen uit andere leningen. De stijging van de rubriek "Overige" komt doordat in 2018 voor € 108 miljoen is geïnvesteerd in bedrijfsleningen, welke voor het grootste gedeelte aan deze categorie worden toegekend.

Vastrentende waarden, verdeling naar rating

Bedragen x € 1.000

Vastrentende waarden, verdeling naar rating
    31-12-2018 31-12-2017    
           
AAA   14,4% 16,5%    
AA   7,1% 7,5%    
A   14,1% 19,1%    
BBB   23,5% 20,3%    
< BBB   32,6% 33,2%    
Overige   8,2% 3,4%    
       
Totaal   100,0% 100,0%    

De stijging van de rubriek "Overige" komt doordat in 2018 voor € 108 miljoen is geïnvesteerd in bedrijfsleningen, welke overwegend geen rating hebben.

3.2.5 Derivaten

De reële waarde van de derivaten is afhankelijk van het type instrument en wordt gebaseerd op een contante-waardemodel (valutatermijncontracten) of een optiewaarderingsmodel (putopties).

Derivaten, specificatie

Bedragen x € 1.000

Derivaten, specificatie
    31-12-2018 31-12-2017    
           
Valutatermijncontracten   20.430  18.197     
Putopties (ten behoeve van tail risk hedge)   59.723  9.077     
       
Boekwaarde per 31 december   80.153  27.274     

3.2.6 Vorderingen uit hypothecaire leningen

De rubricering is ten opzichte van vorig boekjaar aangepast. Reden is om de rubricering beter aan te laten sluiten op de risico's die worden gelopen. Gevolg is dat de vergelijkende cijfers zijn aangepast (verschuiving van € 1,3 miljoen hypothecaire leningen naar beleggingen in liquide middelen).

3.2.7 Infrastructuur

De waardering geschiedt door de fondsmanager en is gebaseerd op richtsnoeren vastgesteld door de International Private Equity and Venture Capital Association (IPEV-Richtsnoeren). De IPEV-Richtsnoer is weer gebaseerd op de DCF-methode.

3.2.8 Andere financiële beleggingen

De andere financiële beleggingen hebben hebben betrekking op belangen in participatiemaatschappijen en niet-beursgenoteerde vastgoedondernemingen. De marktwaarde is gebaseerd op de DCF-methode.

3.2.9 Securities lending

DELA leent aandelen en obligaties uit (securities lending). Om het risico voor DELA te beperken dienen de leners hiervoor onderpand (collateral) te storten. Hierbij is cash-collateral niet toegestaan en aan de lenende partijen worden strenge eisen gesteld. Om het risico verder te beperken worden de volgende aanvullende restricties opgelegd:

  • Alleen tegenpartijen met een rating van minimaal A-, volgens S&P.
  • Onderpand alleen staatsobligaties van OECD-landen met een rating van minimaal AA- volgens S&P
  • De marktwaarde van het onderpand dient minimaal 102% te bedragen van de marktwaarde van de uitgeleende effecten
  • Aandelen op onze engagement lijst worden niet uitgeleend.

De marktwaarde van de uitgeleende stukken per 31-12-2018 bedraagt € 194.832.